Bonus Ristrutturazione 2026: Novità su Seconde Case e Affitti

Il bonus ristrutturazione 2026 porta importanti novità per chi possiede una seconda casa o affitta un appartamento. Le aliquote cambiano, i massimali si riducono rispetto alla prima casa, e la detrazione spetta solo a chi paga davvero i lavori. Ecco la guida completa aggiornata alla Legge di Bilancio 2026.

Bonus ristrutturazione 2026: le novità per seconda casa e affitti

La Legge di Bilancio 2026 (L. 207/2024) ha ridisegnato le detrazioni edilizie con un principio chiaro: il vantaggio fiscale massimo spetta a chi abita l’immobile come residenza principale.

Per la seconda casa — villetta al mare, appartamento in montagna o immobile tenuto vuoto — l’aliquota è del 36%. Il tetto massimo di spesa è 48.000 euro per unità immobiliare. La detrazione si spalma in 10 rate annuali nella dichiarazione dei redditi.

Esempio pratico: se spendi 48.000 euro, la detrazione massima è 17.280 euro (36% di 48.000), recuperabili in 10 anni a 1.728 euro l’anno sulla tua IRPEF.

Attenzione: il limite dei 48.000 euro vale per unità immobiliare, non per contribuente. In caso di comproprietà, il tetto si divide in base alle quote.

Prima casa vs seconda casa: il confronto aggiornato 2026

Capire la differenza è fondamentale per pianificare i lavori nel momento giusto.

Il divario è significativo. Chi ha la possibilità di trasferire la residenza prima dei lavori può recuperare il doppio. Valuta con un CAF prima di iniziare.

Chi detrae tra proprietario e inquilino

Questa è la domanda che confonde di più. La risposta dipende da chi sostiene materialmente la spesa.

Se paga il proprietario (locatore)

Il proprietario che affitta può detrarre le spese di manutenzione straordinaria e ristrutturazione. L’aliquota è il 36%, con il tetto di 48.000 euro.

Condizione essenziale: il bonifico deve essere intestato al proprietario. Deve conservare tutte le fatture e risultare il committente dei lavori.

Se paga l’inquilino (conduttore)

L’inquilino può detrarre le spese solo se:

1. Ha il consenso scritto del proprietario per i lavori
2. Le spese sono a suo carico (bonifico intestato all’inquilino)
3. Detiene l’immobile con un contratto di locazione regolarmente registrato

Se l’accordo non è formalizzato per iscritto, l’Agenzia delle Entrate può disconoscere la detrazione. Metti tutto nero su bianco.

Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione 2026

Il riferimento è l’art. 16-bis del TUIR. Sono agevolati:

• Manutenzione straordinaria su singole unità (infissi, impianti, bagni, cucina, tetto)
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia (demolizione, ricostruzione, ampliamenti consentiti)
• Eliminazione delle barriere architettoniche
• Misure antisismiche e di messa in sicurezza
• Bonifica dall’amianto
• Domotica e cablaggi collegati a lavori principali

Non rientrano i lavori di manutenzione ordinaria su singole unità (tinteggiatura, piccole riparazioni). La manutenzione ordinaria è detraibile solo su parti comuni condominiali.

Come fare il bonifico correttamente

Un errore nel bonifico può far perdere l’intera detrazione. Regole precise:

• Usa il bonifico “parlante” con: causale con riferimento all’art. 16-bis TUIR, codice fiscale del beneficiario della detrazione, partita IVA dell’impresa esecutrice
• La banca applica una ritenuta dell’8% sull’importo — è normale, non è un errore
• Contanti non ammessi, nemmeno parzialmente
• Con carta di credito o debito, la data rilevante è quella dell’addebito effettivo

Tutte le novità 2026 rispetto agli anni precedenti

La Legge di Bilancio 2026 (L. 207/2024) ha introdotto precisazioni importanti:

• Aliquota seconda casa al 36% confermata come permanente — elimina l’incertezza degli anni precedenti
• Massimale €48.000 invariato — nessuna riduzione aggiuntiva rispetto al testo base del TUIR
• Consenso scritto nei contratti di locazione — ribadito come requisito essenziale per la detrazione dell’inquilino
• Obbligo comunicazione ENEA confermato per interventi su efficienza energetica anche nel bonus ordinario (es. sostituzione finestre, isolamento)

Per approfondire, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida aggiornata alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie sul portale ufficiale.

Domande frequenti sul bonus ristrutturazione 2026

Posso detrarre i lavori su una seconda casa che non uso mai?

Sì. Il bonus spetta indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile. Serve essere proprietari (o titolari di usufrutto/uso), che i lavori siano ammissibili e che il pagamento avvenga con bonifico parlante intestato a te. L’aliquota è il 36%, massimale 48.000 euro.

Se sono un pensionato con reddito basso, il bonus mi conviene davvero?

La detrazione IRPEF conviene solo se hai abbastanza imposta da pagare per assorbire le rate annuali. Se la tua pensione è bassa e paghi poca IRPEF, la detrazione non viene rimborsata in contanti. In questo caso valuta la cessione del credito o lo sconto in fattura — ma verifica prima se l’intervento lo consente, perché la normativa è cambiata più volte. Un CAF può fare i calcoli precisi sulla tua situazione.

Il proprietario perde la detrazione se vende l’immobile durante i 10 anni?

Non automaticamente. Le rate residue si trasferiscono all’acquirente, salvo diverso accordo scritto nell’atto di compravendita. Se nell’atto si stabilisce che le rate rimangono al venditore, lui continua a detrarle. Questo punto va negoziato e formalizzato davanti al notaio al momento del rogito.

Salva questo articolo o condividilo con chi ha una seconda casa o affitta un immobile — potrebbe risparmiare migliaia di euro senza saperlo.

Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate — Notizie e guide fiscali | Legge di Bilancio 2026, L. 207/2024, art. 16-bis TUIR