Ultimo aggiornamento: 4 ottobre 2026
Sì, la casa ereditata entra nell’ISEE degli eredi per la quota che spetta a ciascuno, anche se la voltura non è stata fatta. Conta chi è proprietario al 31 dicembre dell’anno di riferimento della DSU, non l’intestazione catastale. Si conta il valore IMU, al netto del mutuo residuo (DPCM 159/2013).
Un genitore è mancato, la casa risulta ancora a suo nome e nessuno ha fatto la voltura. Molti pensano che, finché i documenti non sono a posto, la casa ereditata non pesi sull’ISEE. Non è così. Bastano tre domande per capire se la casa pesa e da quando.
- L’eredità passa agli eredi dal giorno del decesso, non dalla voltura.
- Nell’ISEE entra solo la quota di ciascun erede, non l’intero immobile.
- Conta la proprietà al 31 dicembre dell’anno di riferimento della DSU.
- La prima casa di residenza gode di una franchigia, la seconda casa no.
- Tabella delle franchigie e un esempio di calcolo nelle sezioni seguenti.
Una casa ereditata ma non volturata conta davvero nell’ISEE?
Sì, conta. L’ISEE fotografa ciò che si possiede, non ciò che risulta nei registri.
La successione si apre nel momento della morte (articolo 456 del Codice civile). Chi accetta l’eredità ne è proprietario fin da quel giorno (articolo 459 del Codice civile). Lo stesso vale per l’accettazione tacita, per esempio usando la casa da erede.
La voltura catastale e la dichiarazione di successione sono adempimenti successivi. Non decidono chi sia il proprietario. La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso (D.Lgs. 346/1990).
Per l’ISEE vale l’articolo 5 del DPCM 159/2013. Il patrimonio immobiliare si calcola così:
- si prende il valore ai fini IMU al 31 dicembre dell’anno di riferimento;
- si considera solo la quota posseduta;
- si sottrae il debito residuo di un eventuale mutuo.
Il patrimonio entra poi nell’ISEE con il peso del 20 per cento (DPCM 159/2013). Vediamo ora chi deve davvero dichiarare la casa ereditata.
Chi deve dichiarare la casa ereditata nella DSU dell’ISEE?
La DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) è il modulo da cui nasce l’ISEE. Per una DSU presentata nel 2026 l’anno di riferimento è il 2024. Contano i redditi 2024 e il patrimonio al 31 dicembre 2024 (INPS).
Per capire se la casa ereditata va inserita, servono tre domande:
- In che data è avvenuto il decesso?
- Quale quota ha ricevuto l’erede?
- Qual è l’anno patrimoniale della DSU che si sta presentando?
| Situazione | La casa conta nella DSU? |
|---|---|
| Decesso avvenuto prima del 31 dicembre dell’anno di riferimento, eredità accettata | Sì, per la quota dell’erede |
| Decesso avvenuto dopo il 31 dicembre dell’anno di riferimento | No in quella DSU, sì in quella dell’anno successivo |
| Erede che rinuncia all’eredità | No: è come se non fosse mai stato chiamato (art. 521 c.c.) |
| Voltura non ancora fatta | Non cambia nulla: conta la proprietà, non il catasto |
| Casa in comproprietà tra più eredi | Ognuno dichiara solo la propria quota |
Nessun immobile posseduto va omesso dalla DSU. Cambia solo il peso che ha nel calcolo. Ecco di quanto.
Quanto pesa la casa ereditata sull’ISEE? Franchigie 2026
Il peso dipende da un fatto: l’erede abita nella casa oppure no? La franchigia è la parte di valore che non viene contata. Si applica alla casa di residenza, non alle altre.
Le regole ordinarie sono nell’articolo 5 del DPCM 159/2013. La Legge di bilancio 2026 (articolo 1, comma 208) ha introdotto franchigie più alte per cinque misure specifiche (Ministero del Lavoro):
- Assegno di inclusione;
- Supporto per la formazione e il lavoro;
- Assegno unico universale;
- bonus asilo nido;
- bonus nuovi nati.
| Caso | Franchigia sulla casa di residenza | Fonte |
|---|---|---|
| ISEE ordinario | 52.500 euro, più 2.500 euro per ogni figlio dal terzo in poi | DPCM 159/2013, art. 5 |
| Cinque misure con il nuovo calcolo (generale) | 91.500 euro | Legge di bilancio 2026, art. 1, c. 208 |
| Cinque misure, comuni capoluogo di città metropolitane | 120.000 euro | Legge di bilancio 2026, art. 1, c. 208 |
| Cinque misure, figli conviventi | 2.500 euro in più per ogni figlio successivo al primo | Legge di bilancio 2026, art. 1, c. 208 |
Una seconda casa ereditata non ha franchigia. Entra con il suo valore IMU, per la quota posseduta.
Esempio pratico. Giulia ha 58 anni e vive da sola in affitto. Nel 2025 muore la madre, proprietaria di una casa con valore IMU di 100.000 euro e nessun mutuo. Gli eredi sono Giulia e il fratello, ciascuno per metà.
| Passaggio | Risultato |
|---|---|
| Valore IMU della casa | 100.000 euro |
| Quota di Giulia (50 per cento) | 50.000 euro |
| DSU 2026 (anno di riferimento 2024) | Casa non presente: il decesso è successivo al 31 dicembre 2024 |
| DSU 2027 (anno di riferimento 2025) | La quota di 50.000 euro entra nel patrimonio |
| Effetto sull’ISEE (peso 20 per cento, nucleo di una persona) | Aumento di 10.000 euro |
Se Giulia va a vivere nella casa e la dichiara come residenza, la franchigia ordinaria di 52.500 euro supera il valore della sua quota. In quel caso la casa non pesa.
Il caso reale può variare per mutui, altri immobili e composizione del nucleo. La differenza si vede soprattutto sulle prestazioni con soglia ISEE, come spiegato nella guida su le prestazioni collegate all’ISEE. Passiamo a come si inserisce la casa nella dichiarazione.
Come si inserisce la casa ereditata nella DSU? Procedura passo-passo
La DSU si compila online o con l’aiuto di un CAF. Il calcolo completo è nella guida su come calcolare l’ISEE 2026. Le novità del modello sono nella pagina sul nuovo modello DSU.
- Individuare la data esatta del decesso dal certificato di morte.
- Verificare se l’eredità è stata accettata, anche in modo tacito, o se c’è stata rinuncia.
- Controllare la propria quota nel testamento o nella dichiarazione di successione.
- Determinare l’anno di riferimento della DSU che si presenta.
- Calcolare il valore IMU dell’immobile e la propria quota, sottraendo l’eventuale mutuo residuo.
- Compilare la DSU sul portale INPS oppure tramite un CAF.
- Conservare i documenti che provano la data del decesso e la quota.
Documenti utili da avere a portata di mano:
- certificato di morte o dichiarazione di successione;
- testamento, se esiste;
- visura catastale dell’immobile;
- valore IMU o rendita catastale;
- contratto di mutuo e debito residuo al 31 dicembre, se presente.
Se nel frattempo la casa viene venduta, il riferimento resta il patrimonio posseduto al 31 dicembre dell’anno di riferimento. Restano ancora alcuni dubbi frequenti.
Domande frequenti
Quanto incide una casa ereditata sull’ISEE?
Incide per la quota dell’erede, valutata al valore IMU meno il mutuo. Il patrimonio pesa per il 20 per cento nell’ISEE (DPCM 159/2013). La casa di residenza ha una franchigia, la seconda casa no.
Quanto influisce una casa di proprietà nell’ISEE?
Dipende dal valore IMU, dalla quota e dalla franchigia. Se la casa è di residenza, conta solo ciò che supera la franchigia (52.500 euro nell’ISEE ordinario, DPCM 159/2013). Si sottrae il mutuo residuo.
Quali immobili non devono essere inseriti nell’ISEE?
Nessun immobile posseduto va omesso dalla DSU. La casa di residenza entra nel modulo ma gode di una franchigia, quindi può non pesare nel calcolo. Per i casi dubbi serve un CAF.
I soldi ereditati sono considerati reddito ISEE?
No, il denaro ereditato non è reddito. Entra però nel patrimonio mobiliare: contano il saldo al 31 dicembre e la giacenza media dell’anno di riferimento (DPCM 159/2013).
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Fonte: Elaborazione interna — INPS, nuovi criteri ISEE 2026 | Ministero del Lavoro, nuovo ISEE 2026 | Ultimo aggiornamento: 4 ottobre 2026
Articolo verificato dalla redazione di bonusepensioneoggi.it