La donazione casa figli 2026 non è una scelta “da ricchi”: riguarda chiunque possieda un immobile. Donare oggi l’abitazione significa scegliere chi la riceve, ridurre le liti in successione e, dal 2026, contare su regole più chiare che tutelano anche chi un domani comprerà quella casa.
Si pensa spesso che organizzare il futuro del proprio patrimonio serva solo a chi ha grandi ricchezze. Non è così.
Anche una sola casa, magari l’unica messa da parte in una vita di lavoro, merita una decisione presa con calma. La donazione della casa ai figli, mentre si è ancora in salute, permette di accompagnare il passaggio e spiegare le proprie scelte.
Così si evitano malintesi e si anticipa la successione. E le novità in arrivo nel 2026 rendono questa strada meno rischiosa di prima.
In sintesi
- Donazione della casa: il proprietario trasferisce l’immobile ai figli quando è ancora in vita, davanti al notaio.
- Franchigia generosa: tra genitori e figli l’imposta si paga solo oltre 1.000.000 di euro di valore per ciascun figlio.
- Aliquota: 4% sulla parte che supera la franchigia, più imposte ipotecaria e catastale.
- Novità 2026: chi in futuro compra una casa che era stata donata è più tutelato e rischia meno di doverla restituire.
- Per chi conviene: senior che vogliono decidere oggi il destino della casa, senza lasciare nodi ai figli.
Cos’è la donazione della casa ai figli
La donazione è un atto con cui una persona trasferisce gratuitamente un bene a un’altra. Quando il bene è la casa e a riceverla sono i figli, si parla di donazione immobiliare in linea retta.
Si fa sempre davanti a un notaio, con un atto pubblico e due testimoni. Il notaio verifica la situazione dell’immobile, calcola le imposte e registra l’atto.
Da quel momento la proprietà passa ai figli. I genitori possono però scegliere di trattenere il diritto di abitarci a vita.
È uno strumento di pianificazione: invece di lasciare alla successione il compito di stabilire chi prende cosa, il genitore decide adesso, con lucidità.
Chi può donare e a chi conviene
Può donare chiunque sia proprietario di un immobile e abbia la piena capacità di agire. Non servono grandi patrimoni: la donazione ha senso anche per una sola casa.
Conviene valutarla soprattutto in questi casi:
- Hai un solo figlio e vuoi semplificare tutto fin da subito.
- Hai più figli e vuoi evitare litigi futuri assegnando le quote con chiarezza.
- Vuoi aiutare un figlio a costruirsi un futuro, dandogli una casa di proprietà.
- Desideri continuare a vivere nell’abitazione mantenendo il diritto di abitazione o l’usufrutto.
Attenzione: la legge italiana tutela sempre gli eredi legittimari (coniuge e figli). Non si può donare tutto a uno solo a danno degli altri.
Per questo è bene farsi guidare dal notaio nel calcolo delle quote.
Quanto costa la donazione casa figli nel 2026: imposte e franchigie
La buona notizia è che, tra genitori e figli, il fisco è tutt’altro che esoso. L’imposta di donazione segue le stesse regole dell’imposta di successione.
| Chi riceve | Franchigia (esente) | Aliquota oltre la franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e figli | 1.000.000 € a testa | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € a testa | 6% |
| Parenti fino al 4° grado | nessuna | 6% |
| Altri soggetti | nessuna | 8% |
| Persona con disabilità grave (L. 104) | 1.500.000 € | secondo il rapporto di parentela |
In pratica: se un genitore dona al figlio una casa che vale meno di un milione di euro, l’imposta di donazione vera e propria non si paga.
Restano però le imposte legate al trasferimento dell’immobile:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale.
- Imposta catastale: 1% del valore catastale.
Con i requisiti “prima casa”, queste due imposte si riducono a una cifra fissa di poche centinaia di euro. Vanno aggiunti l’onorario del notaio e l’imposta di bollo.
Per i numeri esatti del tuo caso, chiedi un preventivo al notaio prima di firmare.
La novità del 2026: più tutela per chi compra una casa donata
Fino a poco tempo fa la donazione aveva un punto debole. La casa ricevuta in donazione era difficile da rivendere e poco gradita alle banche per i mutui.
Il motivo: alla morte del genitore, gli altri eredi potevano contestare la donazione. In certi casi rischiava perfino chi nel frattempo aveva comprato quell’immobile in buona fede.
Con le modifiche introdotte nel 2026 la situazione dovrebbe cambiare in meglio: il terzo acquirente sarebbe più protetto.
Chi compra una casa in passato donata non rischierebbe più, alle vecchie condizioni, di doverla restituire agli eredi. La tutela dei legittimari resterebbe, ma sotto forma di risarcimento in denaro a carico di chi ha ricevuto la donazione, senza colpire l’acquirente in buona fede.
Per i senior il significato è concreto: la casa donata oggi ai figli sarebbe domani più facile da vendere o ipotecare, e quindi varrebbe di più sul mercato.
Trattandosi di norme recenti, prima di muoverti verifica i dettagli aggiornati sul sito dell’Agenzia delle Entrate e fatti confermare la situazione dal notaio.
Come fare: la procedura passo dopo passo
- Raccogli i documenti della casa: atto di provenienza, visura catastale e planimetria aggiornata.
- Rivolgiti a un notaio e spiega cosa vuoi fare: donare a chi, mantenendo o no il diritto di abitarci.
- Decidi la forma: piena proprietà oppure nuda proprietà tenendo per te l’usufrutto.
- Verifica le quote degli eredi con il notaio, per non ledere i diritti degli altri figli o del coniuge.
- Firma l’atto di donazione davanti al notaio e ai due testimoni.
- Conserva la copia registrata: servirà per ogni futura operazione sull’immobile.
Domande frequenti
Cosa cambia nella donazione casa figli dal 2026?
La principale novità riguarda chi acquista in futuro una casa donata: non rischierebbe più di doverla restituire agli eredi del donante. Questi potrebbero chiedere al massimo un risarcimento in denaro a chi ha ricevuto la donazione.
Quanto si paga di tasse per donare la casa a un figlio?
Tra genitori e figli l’imposta di donazione è del 4%, ma solo sulla parte oltre 1.000.000 di euro per ciascun figlio. Sotto questa soglia non si paga. Restano imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, ridotte a importo fisso con i requisiti prima casa.
Posso donare la casa e continuare ad abitarci?
Sì. Puoi donare la nuda proprietà ai figli e trattenere per te l’usufrutto o il diritto di abitazione. Resti a vivere nella tua casa a vita, mentre la proprietà passa già ai figli. È una soluzione molto usata dai senior.
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Le informazioni pubblicate hanno scopo esclusivamente divulgativo. Per decisioni previdenziali o finanziarie personali, si consiglia di rivolgersi a un CAF, patronato o consulente abilitato.
Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate — Imposta sulle successioni e donazioni.