Ogni anno migliaia di pensionati ricevono la stessa lettera dal proprietario: “il canone aumenta secondo gli indici ISTAT”. Chi affitta una seconda casa per integrare la pensione, invece, si chiede se può davvero applicare quell’aumento. Vediamo come funziona la rivalutazione canone affitto ISTAT 2026, con formula, esempi numerici e i casi in cui l’adeguamento non si può chiedere.
La rivalutazione canone affitto ISTAT 2026 si calcola applicando il 75% della variazione annuale dell’indice FOI (prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati, al netto dei tabacchi). L’adeguamento spetta solo se previsto nel contratto registrato e non si applica ai contratti con cedolare secca.
In Sintesi
- Formula: canone × (variazione % indice FOI annuale × 75%)
- Indice di riferimento: ISTAT FOI mensile, al netto dei tabacchi
- Quando si applica: dopo 12 mesi dalla registrazione del contratto, su richiesta scritta del locatore
- Cedolare secca: rivalutazione NON dovuta finché dura l’opzione
- Contratti concordati (3+2): spesso rivalutazione ridotta al 75% del 75%
Cos’è la rivalutazione canone affitto ISTAT
La rivalutazione ISTAT è l’adeguamento annuale del canone di affitto al costo della vita. Serve a evitare che, con l’inflazione, il valore reale dell’affitto si riduca anno dopo anno.
È prevista dalla legge sulle locazioni (L. 392/1978 e L. 431/1998) ma non scatta in automatico: il proprietario deve inviare una richiesta scritta all’inquilino, di solito con raccomandata o PEC.
L’indice usato è il FOI, cioè l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi. Lo pubblica ogni mese l’ISTAT.
Si confronta il valore del mese di riferimento con quello dello stesso mese dell’anno precedente: la differenza percentuale è la base del calcolo.
Come si calcola la rivalutazione ISTAT 2026: formula ed esempio
La formula è semplice e si applica in tre passaggi:
- Si prende la variazione percentuale annua dell’indice FOI (es. marzo 2026 su marzo 2025).
- Si moltiplica per 0,75 (cioè il 75%, come prevede la legge).
- Si applica la percentuale ottenuta al canone mensile in corso.
Esempio pratico. Canone mensile: 600 euro. Variazione FOI annua: 2,0%.
- Calcolo percentuale: 2,0% × 75% = 1,5%
- Aumento mensile: 600 × 1,5% = 9 euro
- Nuovo canone: 609 euro al mese, cioè 108 euro in più all’anno
Per un pensionato che vive d’affitto, anche pochi euro al mese contano. Per chi affitta una seconda casa, invece, la rivalutazione è uno dei pochi strumenti legali per non perdere potere d’acquisto sul reddito da locazione.
Canone libero (4+4) e canone concordato: differenze
Non tutti i contratti seguono la stessa regola. Le due tipologie più diffuse hanno trattamenti diversi.
Contratto a canone libero (4+4 anni). Le parti decidono liberamente il canone iniziale. La rivalutazione ISTAT al 75% è quella standard, se prevista nel contratto. Se la clausola manca, il locatore non può chiederla.
Contratto a canone concordato (3+2 anni). Qui il canone è calmierato sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.
Molti accordi territoriali fissano la rivalutazione al 75% del 75%, cioè circa il 56% della variazione ISTAT. Conviene sempre leggere il proprio accordo territoriale comunale.
Contratto transitorio (1-18 mesi). Trattandosi di durata breve, l’adeguamento ISTAT in genere non si applica.
Cedolare secca: quando la rivalutazione NON si può chiedere
Questo è il punto che molti dimenticano. Se il proprietario ha scelto la cedolare secca (imposta sostitutiva del 21% o 10% al posto di IRPEF e imposta di registro), in cambio del vantaggio fiscale rinuncia per legge a qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione.
Lo prevede l’art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011. Significa che, finché dura la cedolare, il canone resta congelato a quello pattuito all’origine.
Se il locatore manda comunque una richiesta di rivalutazione ISTAT, la cedolare decade automaticamente. Le istruzioni operative sono pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.
Per un pensionato che integra il reddito con un piccolo affitto, conviene fare due conti: la cedolare al 21% può convenire più di IRPEF + rivalutazione, soprattutto se la pensione è già nella fascia oltre i 28.000 euro.
Tabella sintetica per orientarsi
| Tipo di contratto | Rivalutazione ISTAT | Note pratiche |
|---|---|---|
| Libero 4+4 senza cedolare | 75% variazione FOI annua | Solo se prevista da clausola contrattuale |
| Concordato 3+2 senza cedolare | In genere 75% del 75% (≈56%) | Verificare accordo territoriale del Comune |
| Qualsiasi contratto con cedolare secca | NON dovuta | Canone bloccato per tutta la durata dell’opzione |
| Transitorio (1-18 mesi) | Generalmente esclusa | Durata breve, canone fissato a inizio |
| Studenti universitari | Secondo accordi territoriali | Spesso esclusa o ridotta |
Cosa fare passo passo
- Verifica il contratto. Controlla che ci sia la clausola di rivalutazione ISTAT e a che percentuale è fissata.
- Controlla la cedolare. Se il proprietario l’ha scelta nel modello RLI, la rivalutazione è esclusa.
- Recupera l’indice FOI. Sul sito ISTAT, sezione “indici dei prezzi al consumo”, trovi la tabella mensile aggiornata.
- Calcola la variazione annua tra il mese in corso e lo stesso mese dell’anno precedente.
- Applica il 75% (o il 75% del 75% se contratto concordato) al canone mensile.
- Richiesta formale. Il locatore deve inviare la richiesta scritta all’inquilino; l’aumento decorre dal mese successivo alla ricezione, non retroattivamente.
Domande frequenti
Qual è l’adeguamento ISTAT per l’affitto nel 2026?
Dipende dal mese di riferimento del contratto. Nel 2026 la variazione annua dell’indice FOI si è mossa tra l’1,5% e il 2,5% nei vari mesi. Applicando il 75%, l’adeguamento medio per un contratto a canone libero è intorno all’1,1-1,9% del canone in corso.
Quando esce l’indice ISTAT di un mese specifico?
L’ISTAT pubblica i dati provvisori intorno alla fine del mese stesso e quelli definitivi nella prima quindicina del mese successivo. Per la rivalutazione si usa il valore definitivo, consultabile gratuitamente sul sito istat.it.
Il proprietario può chiedere arretrati di rivalutazione non richiesta negli anni passati?
No. La rivalutazione ISTAT non è retroattiva: scatta dal mese successivo alla richiesta scritta. Gli anni in cui il locatore non ha mandato la lettera sono persi. Il diritto rimane però per l’anno successivo, ricominciando da capo il conteggio.
Se ho la cedolare secca posso comunque chiedere la rivalutazione?
No. La cedolare secca esclude ogni aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, per tutta la durata dell’opzione. Se invii la richiesta, perdi la cedolare e torni alla tassazione ordinaria IRPEF con imposta di registro a carico.
L’inquilino può rifiutarsi di pagare l’aumento ISTAT?
Può rifiutarsi solo se la clausola non è prevista nel contratto, se c’è la cedolare secca, o se il calcolo è sbagliato. Negli altri casi l’aumento è dovuto. In caso di dubbio conviene rivolgersi a un sindacato inquilini o a un CAF.
Salva questo articolo o condividilo con chi sta per ricevere una lettera di adeguamento del canone: due minuti di lettura possono evitare un aumento non dovuto.
Le informazioni pubblicate hanno scopo esclusivamente divulgativo. Per decisioni previdenziali o finanziarie personali, si consiglia di rivolgersi a un CAF, patronato o consulente abilitato.
Fonti ufficiali: ISTAT — Indici dei prezzi al consumo (FOI); Agenzia delle Entrate — Cedolare secca sulle locazioni.